El alquiler es una relación con reglas a ambos lados. Esta guía reúne las nueve dudas más frecuentes que hemos resuelto con la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Constitución y el Código Civil.
La Constitución protege la inviolabilidad del domicilio, y la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino: el casero no puede entrar sin su consentimiento, salvo resolución judicial o flagrante delito, aunque conserve una copia de las llaves.
Tabla: qué puede hacer el casero y qué no
| Situación | ¿Se puede? | Condición | Detalle |
|---|---|---|---|
| Entrar en el piso sin avisar | No | Salvo resolución judicial o flagrante delito | el casero puede entrar sin avisar |
| Echarte de la vivienda | Depende | Solo por causa legal y por vía judicial | el casero puede echarte de la vivienda |
| Retener la fianza | Depende | Solo por deudas o daños reales | retener la fianza del alquiler |
| Subir el alquiler cada año | Depende | Si hay pacto expreso | subir el alquiler cada año |
| Prohibir mascotas | Depende | Si está pactado en el contrato | prohibir mascotas en el alquiler |
| Vender el piso con el inquilino dentro | Sí | El comprador asume el contrato | vender un piso con inquilino |
| Subarrendar una habitación (inquilino) | Depende | Con permiso escrito y sin cobrar más | subarrendar una habitación |
| Pintar sin permiso (inquilino) | Depende | Devolviéndolo como lo recibiste | pintar el piso de alquiler sin permiso |
| Cambiar la cerradura | Depende | El casero no, para echarte | cambiar la cerradura de un piso alquilado |
La ley de referencia es la Ley de Arrendamientos Urbanos en el BOE. Esta guía forma parte de dinero, trabajo y legal.
Lo que el casero no puede hacer
No puede entrar sin tu consentimiento, ni cambiar la cerradura o cortar los suministros para que te vayas. Solo puede resolver el contrato por causas tasadas, como el impago, el subarriendo sin permiso o los daños, y recuperar la vivienda por la vía judicial.
Lo que el casero sí puede hacer
Puede vender el piso, pero el comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años, o siete si el casero era una empresa, y tú tienes treinta días para igualar la oferta. Puede actualizar la renta cada año si el contrato lo prevé, notificándolo por escrito. Puede prohibir mascotas si lo pacta en el contrato. Y debe hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, sin subir por ello la renta.
El artículo 21.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino requerir por escrito una reparación necesaria con un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o ejecutarla; si no responde, el inquilino puede hacerla y descontar el importe de las rentas futuras.
Lo que necesita el inquilino
Permiso escrito del casero para subarrendar una parte de la vivienda, sin cobrar más de lo que paga, y para hacer obras que modifiquen su configuración. Las pequeñas reparaciones por el uso ordinario son a su cargo, y al irse debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo el desgaste por el tiempo. La fianza obligatoria para vivienda es de una mensualidad.
¿Qué obras se pueden hacer en casa sin permiso de la comunidad o del ayuntamiento?
¿Qué puede hacer la comunidad de vecinos con los pisos turísticos?
Errores más comunes
- Pensar que el dueño puede entrar porque tiene llaves. Es tu domicilio.
- Creer que vender el piso acaba con el alquiler. El comprador asume el contrato.
- Subarrendar una habitación sin permiso escrito. Es causa de resolución.
- Dar por perdida la fianza. Solo cubre deudas y daños reales.
- Aceptar una subida no pactada. Sin pacto, no hay actualización.
- Pensar que firmar equivale a renunciar a todos los derechos. El artículo 6 de la LAU limita las cláusulas que perjudican al inquilino contra las normas protectoras, aunque no invalida cualquier condición incómoda.
- Confundir aviso con permiso. Que el dueño anuncie una visita no sustituye el consentimiento necesario para entrar en la morada.
- Aplicar la ley de hoy a cualquier contrato antiguo. Las fechas y las disposiciones transitorias pueden cambiar la respuesta, especialmente en duración y actualización de renta.
- Dar por probado cualquier descuento de fianza. El desgaste normal, los daños y su valoración no son conceptos intercambiables.
- Confundir una reclamación con una expulsión inmediata. Una causa alegada no autoriza al propietario a cambiar cerraduras ni a cortar suministros para conseguir la salida.
Si esta guía te ha servido, sigue con estas: ¿Qué puede hacer la comunidad de vecinos con los pisos turísticos? y ¿Qué obras se pueden hacer en casa sin permiso de la comunidad o del ayuntamiento?
Preguntas frecuentes
¿Puede el casero entrar en el piso alquilado?
No sin tu consentimiento, salvo resolución judicial o flagrante delito. La vivienda alquilada es tu domicilio y está protegida por la Constitución.
¿Puede el casero echarme cuando quiera?
No. Solo puede resolver el contrato por causas legales tasadas y, en la práctica, recuperar la vivienda mediante un procedimiento judicial.
¿Cuánto es la fianza de un alquiler de vivienda?
Una mensualidad de renta, según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Quién paga las reparaciones del piso alquilado?
El casero, las necesarias para mantener la vivienda habitable; el inquilino, las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario, según el artículo 21 de la LAU.
¿Vale cualquier cláusula del contrato porque la haya firmado?
No. El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas protectoras del título II, salvo autorización expresa de la propia ley. Hay que examinar qué regula la cláusula concreta.
¿Puedo pedir que el alquiler quede por escrito?
Las partes pueden exigirse recíprocamente formalizar por escrito el contrato de arrendamiento. El artículo 37 fue modificado en octubre de 2026 y establece expresamente la obligatoriedad de formalizar por escrito a instancia del arrendatario. No obstante, el incumplimiento de la obligación de documentarlo no invalida ni priva de eficacia al contrato verbal.
¿Qué pasa si mi contrato es antiguo y la ley ha cambiado?
Hay que mirar la fecha de firma y las disposiciones transitorias de cada reforma. La de 2019 explicó la conservación del régimen anterior para contratos previos; no puede darse por hecho que todas las reformas posteriores actúen igual.
¿Podemos resolver un conflicto sin ir a juicio?
Sí, para controversias que puedan resolverse por esas vías, las partes pueden pactar mediación o arbitraje de acuerdo con el artículo 4.5 de la LAU. Eso no convierte cualquier disputa en arbitrable ni garantiza que cualquier pacto sea válido.
¿Sirve un correo electrónico para notificar al casero?
El artículo 4.6 de la LAU permite señalar una dirección electrónica, pero exige garantías de autenticidad, contenido, envío, recepción íntegra y momento. Un correo ordinario sin esas garantías no queda automáticamente acreditado como notificación válida para todo.
Todo por escrito
En el alquiler, lo que no está por escrito es difícil de demostrar. Pactos, permisos y avisos, mejor en el contrato o por correo.
