Una obra en casa tiene dos permisos posibles y conviene no confundirlos: el de la comunidad de propietarios, que regula la Ley de Propiedad Horizontal, y el del ayuntamiento, que depende de la ordenanza de cada municipio. Esta guía reúne los casos que hemos revisado.
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario modificar los elementos de su piso siempre que no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario, y exige dar cuenta previamente de las obras a quien represente a la comunidad.
En esta guía: - Dos permisos distintos - Tabla: qué obras necesitan permiso - Dentro de tu piso - La fachada es de todos - Pagar las obras de la comunidad - Licencia municipal - Errores más comunes - Preguntas frecuentes
Dos permisos distintos
La comunidad decide sobre los elementos comunes: fachadas, cubiertas, antenas colectivas e instalaciones hasta la entrada a tu vivienda. El artículo 396 del Código Civil incluye además entre los elementos comunes los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen.
El ayuntamiento decide si la obra necesita licencia, comunicación previa o nada, según su ordenanza. Los dos permisos son independientes: tener uno no te da el otro.
Esta guía forma parte de la información sobre qué puede prohibir la comunidad de vecinos. La ley está en el BOE, Ley de Propiedad Horizontal.
Tabla: qué obras necesitan permiso
| Obra | ¿Se puede sin permiso? | Condición | Detalle |
|---|---|---|---|
| Reformar el interior del piso | Depende | Sin tocar estructura ni exterior; con aviso previo | obras en el piso sin permiso de la comunidad |
| Cambiar las ventanas | Depende | Si no alteran la configuración exterior; con aviso | cambiar las ventanas sin permiso |
| Cerrar la terraza con cristales | No | Autorización administrativa y 3/5 de la junta | cerrar la terraza con cristales |
| Poner un toldo en la fachada | Depende | En un piso, acuerdo por 3/5; los locales tienen algo más de margen | poner un toldo en la fachada |
| Instalar una antena parabólica | Depende | En la fachada, la comunidad puede exigir retirarla | antena parabólica en la fachada |
| Aire acondicionado en la fachada (Valencia) | Depende | La ordenanza lo prohíbe salvo excepción del PGOU | aire acondicionado en la fachada en Valencia |
| Reformar el baño sin licencia (Valencia) | Depende | Comunicación previa en la mayoría de reformas | reformar el baño sin licencia en Valencia |
| Negarse a pagar una obra de la comunidad | Depende | Solo en mejoras no exigidas y votadas en contra | negarse a pagar una obra de la comunidad |
Dentro de tu piso
La comunidad no tiene que aprobar cualquier reforma interior. Puedes modificar los elementos de uso exclusivo de tu vivienda si no afectas a la seguridad, la estructura general o el exterior del edificio ni perjudicas a otro propietario. Lo que sí es obligatorio siempre es comunicar previamente la obra a quien represente a la comunidad. Las ventanas siguen la misma lógica, con un matiz: si cambian la imagen exterior, entran en terreno común.
La fachada es de todos
La Ley de Propiedad Horizontal incluye entre los elementos comunes del edificio las fachadas, las cubiertas y las antenas colectivas y demás instalaciones de telecomunicación, hasta la entrada al espacio privativo.
Por eso un toldo fijo en un piso necesita el acuerdo de la junta por tres quintos de propietarios y cuotas, y cerrar una terraza con cristales exige esa misma aprobación previa además de la autorización administrativa. Una antena parabólica fijada en la fachada puede tener que retirarse; si está en un espacio privativo, como una terraza cerrada, sin tocar fachada ni cubierta, la situación cambia.
Pagar las obras de la comunidad
Todo propietario debe contribuir según su cuota a las obras de conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad. Solo hay una salida: que la obra sea una mejora o innovación no exigida por la ley y que hayas votado en contra en la junta, con los requisitos que fija la Ley de Propiedad Horizontal.
Licencia municipal
Cada ayuntamiento tiene su ordenanza. Como ejemplo, en Valencia una reforma habitual de baño no necesita licencia de obra mayor, pero sí una comunicación previa antes de empezar, y la ordenanza de obras prohíbe instalar el aire acondicionado sobre las fachadas exteriores salvo excepciones del planeamiento. En otros municipios, consulta la ordenanza local antes de empezar. Si la obra es para un piso turístico, mira también la guía de pisos turísticos y comunidad.
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¿Qué puede hacer la comunidad de vecinos con los pisos turísticos?
Antenas y aire acondicionado
La instalación de equipos en fachada exige separar los derechos comunitarios de las condiciones técnicas y urbanísticas. Las reglas aplicables a una antena no se trasladan automáticamente a un aparato de aire acondicionado.
La norma citada no establece una potestad general de retirada por mera preferencia estética. Existe, sin embargo, una situación regulada: cuando se instala una infraestructura común que recibe los mismos servicios y se comprueba su funcionamiento, deben retirarse los elementos individuales sustituidos.
El Real Decreto-ley 1/1998 sobre infraestructuras de telecomunicación también protege la continuidad del servicio durante la sustitución. Comprueba los artículos 7 y 8 del Real Decreto-ley 1/1998 Más información en cuándo pueden obligarte a quitar una antena parabólica.
Para colocar la unidad exterior del aire acondicionado en la fachada de una vivienda de València, la ordenanza acústica remite al planeamiento y no establece por sí sola una prohibición universal en todas las fachadas ni una autorización incondicionada. No basta con trasladar restricciones pensadas para locales comerciales ni con aplicar a toda la ciudad una regla de un ámbito urbanístico particular, siendo necesario comprobar las normas urbanísticas aplicables al edificio.
La ordenanza municipal de licencias de València de 2026 regula procedimientos, pero remite las condiciones técnicas a otras normas. Debes identificar el edificio, la fachada y el planeamiento correspondiente. Consulta instalar aire acondicionado en una fachada de València para separar la cuestión municipal de la comunitaria.
Reformar el baño y pagar obras comunes
Reformar un baño y contribuir a una obra del edificio son cuestiones distintas. La primera depende de los trabajos y el procedimiento municipal; la segunda, de si se trata de conservación necesaria o de una mejora no exigible.
No puede afirmarse que cualquier reforma de baño esté exenta de trámites: el régimen depende de los trabajos y de las condiciones del inmueble. Determinadas reformas pueden tramitarse mediante declaración responsable en lugar de licencia previa si cumplen los requisitos. La ficha municipal de declaración responsable para reformas de vivienda admite ese trámite para obras de mera reforma sin alteración estructural ni afección a elementos catalogados o en trámite de catalogación, debiendo presentarse antes de iniciar las obras.
La misma ficha exige presentar la declaración responsable antes del inicio. Revisa reformar el baño en València sin licencia.
Otra duda habitual aparece cuando la obra no es tuya, sino del edificio: ¿puedes negarte a pagar? El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución a los gastos comunes y aclara que no usar un servicio no exime por sí solo del pago.
Las obras necesarias de conservación del artículo 10.1.a son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta. Para determinadas mejoras no necesarias, el disidente no está obligado cuando su cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, como recoge la publicación actualizada del BOE sobre propiedad horizontal. Esa cifra se refiere a su cuota, no al presupuesto global. Comprueba el umbral de tres mensualidades en la publicación del BOE Consulta cuándo puede un vecino negarse a pagar una obra comunitaria.
Errores más comunes
- Empezar la reforma sin avisar al administrador. La comunicación previa es obligatoria.
- Cerrar la terraza porque «es mía». Su exterior es elemento común.
- Poner el toldo y esperar que nadie diga nada. La junta puede exigir que lo quites.
- Pensar que con el permiso de la comunidad basta. El ayuntamiento es otro trámite.
- Negarse a pagar una reparación del tejado. Las obras de conservación las pagan todos.
- Creer que avisar es pedir permiso. El artículo 7.1 impone comunicación previa para modificaciones privativas permitidas; eso no crea una votación obligatoria para todas ellas.
- Pensar que la licencia municipal resuelve el conflicto vecinal. El procedimiento urbanístico no decide por sí solo los derechos de propiedad ni los de terceros.
- Llamar «reparación» a cualquier cambio exterior. Sustituir algo puede mantener su apariencia o alterarla; en ventanas y terrazas esa diferencia importa.
- Aplicar una ordenanza antigua sin comprobar su vigencia. En València existe una ordenanza de licencias vigente desde el 28 de enero de 2026. Los formularios históricos no bastan para identificar el trámite actual.
- Suponer que todas las derramas son iguales. La conservación necesaria y las mejoras no necesarias siguen reglas distintas; tampoco basta con decir que no utilizas un servicio.
Si esta guía te ha servido, sigue con esta: ¿Qué puede hacer el casero y qué no en un alquiler?
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso de la comunidad para reformar la cocina?
No, si la obra no afecta a la seguridad, la estructura o el exterior del edificio ni perjudica a otro vecino. Pero debes comunicarla antes a quien represente a la comunidad, según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puedo cambiar las ventanas sin permiso?
Sí, si no alteras la configuración ni el estado exterior del edificio ni perjudicas a otro propietario, y siempre comunicándolo antes. El Código Civil incluye la imagen exterior de las ventanas entre los elementos comunes.
¿Qué mayoría hace falta para cerrar una terraza?
La aprobación previa de tres quintas partes del total de propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas, además de la autorización administrativa que corresponda.
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
No si es para obras de conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad. Solo hay una excepción para mejoras no exigidas por la ley que hayas votado en contra.
¿Tengo que avisar al presidente aunque no necesite permiso?
Para las modificaciones privativas del artículo 7.1 debes comunicar previamente la obra a quien represente a la comunidad. La norma no fija un número general de días de antelación. Guarda constancia del aviso y describe el alcance real de los trabajos.
¿Si tengo licencia del ayuntamiento ya no necesito permiso de la comunidad?
No. El trámite municipal y los derechos comunitarios son controles independientes. Una licencia o declaración responsable no resuelve por sí misma los derechos de propiedad o de terceros, ni sustituye un acuerdo comunitario cuando resulte exigible.
¿Qué diferencia hay entre licencia y declaración responsable?
La licencia supone una autorización administrativa previa. En la declaración responsable manifiestas, bajo tu responsabilidad, que cumples los requisitos, dispones de la documentación exigible y mantendrás ese cumplimiento. En València, para las reformas incluidas en el procedimiento correspondiente, debe presentarse antes de empezar.
¿Puede la comunidad votar que no se repare una parte peligrosa del edificio?
Las actuaciones necesarias de conservación previstas en el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta. Si detectas una reparación urgente, comunícala sin dilación al administrador; eso no autoriza a contratar por tu cuenta cualquier obra comunitaria.
¿Qué pasa si mi reforma causa daños al vecino?
La ley obliga a conservar la vivienda y sus instalaciones sin perjudicar a otros y a resarcir los daños causados por descuido propio o de las personas por las que debas responder. Hay que comprobar qué ocurrió, la causa del daño y quién es responsable; no toda coincidencia temporal demuestra responsabilidad.
Antes de llamar al albañil
Pregúntate dos cosas: ¿se verá desde fuera o tocará algo común? ¿Qué pide mi ayuntamiento? Si la respuesta a la primera es sí, lleva la obra a la junta; en cualquier caso, avisa al administrador.
