Imagina que llevas meses pagando el alquiler y un día ves tu salón en un anuncio inmobiliario. Quizá nadie te ha explicado qué significa esa venta para tus planes. O eres quien vende y el comprador quiere entrar cuanto antes. Antes de acordar una fecha de mudanza, hay varias preguntas distintas que resolver.
Respuesta rápida: el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción de 2019, regula la subrogación del comprador. Protege los cinco primeros años del contrato, o siete si el anterior arrendador era una persona jurídica. Hay excepciones para contratos de mayor duración.
¿Por qué se puede vender una vivienda con inquilino?
Porque el alquiler y la propiedad son cosas distintas. El dueño puede transmitir la vivienda y el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula qué sucede entonces: el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Es decir, ocupa el lugar del casero en la relación contractual.
La reforma de 2019 del artículo 14 protege los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Consulta la reforma del artículo 14 en el BOE No son cinco o siete años nuevos desde la compraventa: se cuentan desde el inicio del alquiler, tomando como referencia la fecha del contrato o la puesta a disposición de la vivienda si fue posterior.
Si quieres situar esta operación entre los demás derechos y obligaciones del propietario, consulta la guía sobre qué puede hacer el casero en un alquiler.
¿En qué casos cambia la respuesta?
| Situación | Qué debes tener en cuenta |
|---|---|
| Contrato dentro de los primeros cinco años | La redacción de 2019 establece la subrogación del comprador durante ese período. |
| Arrendador anterior persona jurídica | El período inicial protegido es de siete años, según esa misma redacción. |
| Contrato de duración superior | El comprador se subroga por la duración pactada, salvo el supuesto del adquirente protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. |
| Pacto de extinción por venta | El artículo 14 de 2019 obliga, aun con ese pacto, a respetar el tiempo restante hasta completar cinco o siete años, según corresponda. |
| Contrato de otra época | Hay que comprobar la fecha de firma y el régimen aplicable; no traslades automáticamente las reglas de 2019 a cualquier contrato anterior. |
En el supuesto excepcional de un contrato superior al período protegido y un comprador que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el artículo 14 de 2019 limita la continuidad al tiempo restante hasta cinco o siete años. En ese caso concreto, atribuye al vendedor una indemnización de una mensualidad de renta en vigor por cada año pendiente que exceda de ese período. No es una compensación automática por vender cualquier piso alquilado.
Otra duda distinta es si el comprador puede exigir que el inquilino se marche. La explicación sobre cuándo puede el casero echarte de la vivienda ayuda a separar la compraventa de las causas de finalización del alquiler.
¿Qué hacer si ya has vendido o comprado el piso alquilado?
Según la redacción de 2019, la subrogación prevista en el artículo 14 significa que el comprador asume la posición del arrendador en los supuestos regulados. Por eso, antes de actuar sobre la vivienda, sigue esta secuencia:
Revisar una compraventa con inquilino
- Comprueba el contrato
Localiza la fecha, la duración pactada y las cláusulas relativas a la transmisión de la vivienda.
- Identifica a las partes
Comprueba si el arrendador anterior era una persona física o jurídica y quién ha adquirido la vivienda.
- Revisa el derecho de compra preferente
Examina las notificaciones y el régimen legal aplicable antes de dar por cerrada esta cuestión.
- Deja constancia por escrito
Conserva el contrato, las comunicaciones y los documentos de la compraventa para aclarar cualquier discrepancia.
Si eres inquilino y te piden firmar un contrato nuevo inmediatamente, revisa primero el existente. La subrogación no da al comprador, por sí sola, una facultad general para imponer otras condiciones.
¿Tiene el inquilino preferencia para comprar el piso?
El artículo 25 de la LAU regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario: el tanteo permite comprar antes de la venta en las condiciones notificadas y el retracto permite reclamar la adquisición después de la venta en los supuestos legales. Para determinar su alcance debe identificarse la redacción aplicable y comprobarse su régimen temporal. Esta establece treinta días naturales para el tanteo, contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. En las ventas conjuntas, la notificación debe indicar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos para determinarlo; en estos casos, los derechos de tanteo y retracto no se extinguen siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.
La regulación del derecho de adquisición preferente recogida en el artículo 25 de la LAU debe contrastarse con el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre de 2026, que modifica dicho artículo e incorpora la prohibición de pactar la renuncia del arrendatario. El efecto de esta prohibición sobre las renuncias contractuales pactadas con anterioridad queda sujeto al régimen temporal aplicable. Por su parte, en las ventas conjuntas deben comprobarse la individualización jurídica de la vivienda, la correcta notificación y, cuando proceda, los derechos subsidiarios de la Administración competente establecidos por la legislación de vivienda.
Y si lo que te preocupa es qué pasa con el dinero entregado al principio del alquiler, consulta cuándo puede el casero retener la fianza.
¿Se puede subarrendar una habitación del piso alquilado?
¿Se puede pintar el piso de alquiler sin permiso del casero?
Preguntas frecuentes
¿Necesita el propietario permiso del inquilino para vender?
La LAU regula la venta con el arrendamiento vigente, pero no se ha confirmado una disposición que resuelva expresamente todos los supuestos de autorización del inquilino; ese extremo requiere una comprobación específica antes de afirmarlo sin excepciones.
¿Puede el nuevo dueño subir el alquiler porque ha comprado el piso?
La subrogación del artículo 14 mantiene al comprador en la posición del casero; la compra por sí sola no le atribuye una facultad general para cambiar la renta. Otra cosa son las modificaciones previstas legalmente o en el contrato.
¿Empiezan de nuevo los cinco o siete años al venderse el piso?
No. En el régimen del artículo 14 publicado en 2019 se cuentan sobre la vigencia del contrato existente, no desde la venta.
¿Pierdo el alquiler si mi contrato no está inscrito en el Registro?
En la redacción de 2019, la protección inicial del artículo 14 opera incluso frente al comprador que reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Para otros períodos o contratos históricos hay que examinar el caso.
Antes de comprometer la entrega de llaves
Si el comprador te propone una fecha de salida, no la conviertas todavía en un acuerdo: pide que te indiquen por escrito qué cláusula o causa legal la justificaría en tu contrato concreto. Así podrás distinguir una propuesta negociable de una obligación y llevar esa respuesta, junto con el contrato, a una consulta jurídica antes de firmar.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado para tu caso concreto.