La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 cambió el equilibrio entre propietarios que alquilan por días y vecinos. Esta guía reúne los nueve casos que hemos revisado, con lo que dice la ley en cada uno.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad, con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas, limitar o condicionar el alquiler turístico y establecer una cuota especial o un incremento de la participación en gastos comunes de esa vivienda de hasta el 20 %, sin efectos retroactivos.
En esta guía: - La reforma de abril de 2025 - Tabla: qué puede hacer la comunidad - Autorizar, prohibir y cobrar más - Lo que la comunidad no puede hacer - Licencia y registro - Errores más comunes - Preguntas frecuentes
La reforma de abril de 2025
Desde el 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, quien quiera iniciar la actividad turística del artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintos de propietarios y cuotas. Quien ya alquilaba con licencia antes de esa fecha conserva sus derechos adquiridos.
Esta guía forma parte de la información sobre qué puede prohibir la comunidad de vecinos. El texto de la ley está en el BOE, Ley de Propiedad Horizontal.
Tabla: qué puede hacer la comunidad
| Situación | ¿Se puede? | Condición | Detalle |
|---|---|---|---|
| Alquilar por Airbnb sin avisar a la comunidad | No | Desde abril de 2025 hace falta su aprobación por 3/5 | alquilar por Airbnb sin avisar a la comunidad |
| Prohibir un piso turístico con licencia previa | No | Derechos adquiridos hasta que venza la licencia | prohibir un piso turístico que ya tiene licencia |
| Alquilar por días sin número de registro | No | Hay que cumplir el registro y la norma autonómica | alquilar por días sin número de registro |
| Subir la cuota a un piso turístico | Sí | 3/5 y hasta un 20 %, sin retroactividad | subir la cuota a un piso turístico |
| Prohibir una actividad en estatutos | Sí | Estatutos inscritos, claros y concretos | prohibir una actividad en la comunidad |
| Prohibir alquilar por días | Depende | Turístico sí, por 3/5; vivienda habitual no | prohibir alquilar por días |
| Prohibir el alquiler de temporada | Depende | Solo si los estatutos lo vetan expresamente | prohibir el alquiler de temporada |
| Cambiar los estatutos sin unanimidad | Depende | El turístico es una excepción; en Cataluña, otra regla | cambiar los estatutos sin unanimidad |
| Denegar la licencia turística por los estatutos | Depende | Según la normativa autonómica y municipal | licencia turística y estatutos |
Autorizar, prohibir y cobrar más
Las tres decisiones grandes van por la misma mayoría: tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, sumen tres quintas partes de las cuotas. Con ella la junta puede autorizar un alquiler turístico nuevo, prohibirlo o limitarlo, o aprobar un recargo para ese piso. El recargo tiene dos topes: no puede superar el 20 % y nunca tiene efectos retroactivos.
Es una excepción a la regla general: fuera de Cataluña, cambiar los estatutos exige unanimidad de propietarios y cuotas, salvo los supuestos que la ley exceptúa, y el alquiler turístico es el más habitual. En Cataluña, la regla general para modificar estatutos es de cuatro quintos.
Lo que la comunidad no puede hacer
Prohibir hacia atrás. Si tu licencia turística estaba en vigor antes del 3 de abril de 2025, la ley protege tus derechos adquiridos y puedes seguir alquilando hasta que venza.
Vetar cualquier alquiler. El régimen de tres quintos es para el alquiler turístico. Un alquiler de temporada o de larga duración no puede prohibirse así, salvo que los estatutos lo veten de forma expresa y clara.
Prohibir con frases genéricas. Para prohibir una actividad, la cláusula debe estar en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, ser clara y concreta, no contravenir la ley y responder a un interés legítimo. Sin inscripción, los estatutos no perjudican a terceros (artículo 5.3).
Licencia y registro
Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera iniciar la actividad turística del artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Sin ese acuerdo, la actividad no puede empezar.
Además del sí de la comunidad, el alquiler turístico necesita cumplir la normativa de la comunidad autónoma y del municipio, incluido el registro correspondiente. Si la estancia tiene finalidad turística, no se puede dar por hecho que basta con anunciarla. Un ayuntamiento puede denegar la licencia si su normativa territorial convierte la situación de la comunidad en requisito del trámite.
Las obras que suele traer un piso turístico, como un aire acondicionado en fachada, tienen sus propias reglas: las explicamos en la guía de obras en casa y permisos.
¿Qué obras se pueden hacer en casa sin permiso de la comunidad o del ayuntamiento?
¿Puede la comunidad prohibir que trabajes desde casa?
Airbnb, licencias y actividades anteriores
Anunciar un piso en Airbnb no determina por sí solo que sea una vivienda turística. Para las actividades incluidas en la ley, la fecha de inicio y los requisitos previos pueden cambiar la respuesta de la comunidad.
¿Puedes anunciar una vivienda en Airbnb sin pedir permiso a la comunidad? Si la actividad encaja en el artículo 5.e de la LAU y en la normativa turística, desde el 3 de abril de 2025 el artículo 7.3 de la LPH exige aprobación expresa previa. Avisar al presidente, enviar un correo o comunicarlo después no equivale al acuerdo. El canal de comercialización no determina por sí solo la categoría legal. Consulta alquilar por Airbnb sin avisar a la comunidad.
Si el piso ya tenía licencia, hay que reconstruir la cronología. La disposición adicional segunda de la LPH contempla al propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido previamente a la normativa turística. Ambas condiciones cuentan, y la continuidad respeta los plazos y condiciones de esa normativa. Una licencia o un informe urbanístico, por sí solos, no prueban todos esos requisitos. Tampoco una licencia administrativa borra los derechos privados de los demás propietarios. Mira prohibir un piso turístico que ya tenía licencia.
Cuotas, ruidos y actividades en la vivienda
La comunidad puede aprobar un recargo de gastos para la actividad turística dentro del límite legal. Si hay molestias o daños, dispone además de una vía distinta para exigir el cese de conductas prohibidas.
La comunidad sí puede establecer cuotas especiales o aumentar la participación en gastos comunes de una vivienda turística. El artículo 17.12 exige tres quintos del total de propietarios y de cuotas, limita el incremento al 20 % y excluye efectos retroactivos. No autoriza una penalización económica inventada para castigar al vecino. Para calcular qué recargo puede aprobarse y con qué mayoría, consulta subir la cuota a un piso turístico.
Una cosa es limitar el uso turístico mediante acuerdo y otra reaccionar frente a ruidos, daños o actividades prohibidas. El artículo 7.2 permite actuar frente a actividades prohibidas en estatutos, dañosas para la finca, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente puede requerir el cese y, si continúa, la comunidad puede autorizar la acción judicial de cesación, es decir, pedir al juez que ordene detener la actividad. No basta afirmar que un huésped molesta: conviene conservar incidencias y pruebas. Si el problema son conductas molestas y no la licencia turística, revisa prohibir actividades dentro de una vivienda.
Alquileres de temporada y estatutos
La mayoría especial para pisos turísticos no permite prohibir automáticamente los alquileres de temporada o de vivienda habitual. Antes de votar hay que distinguir el uso real del contrato y la modificación estatutaria propuesta.
La comunidad puede prohibir la actividad turística a la que remite el artículo 17.12, con su mayoría especial. Pero no puede aplicar automáticamente esa misma votación a cualquier contrato de pocos días. La naturaleza del uso y la normativa sectorial importan más que una etiqueta comercial. Si estás ante un contrato breve, consulta prohibir el alquiler de un piso por días.
Un alquiler de temporada o de vivienda habitual no se convierte en turístico por la mera duración. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige una causa justificada y acreditable para la temporalidad; llamarlo "de temporada" no basta. La mayoría turística no es un cheque en blanco para prohibir contratos residenciales. Si existe una cláusula estatutaria distinta, hay que examinar su contenido, validez y eficacia. Consulta prohibir alquileres por temporadas o años.
Para modificar el título constitutivo (documento que describe el edificio y sus elementos) o los estatutos, el artículo 17.6 establece la unanimidad cuando no hay una regla especial. La actividad turística tiene una excepción en el artículo 17.12: tres quintos del total de propietarios y cuotas incluso si el acuerdo modifica estatutos. Eso no convierte cualquier reforma estatutaria en un asunto de tres quintos. Amplía en cambiar estatutos sin unanimidad.
Errores más comunes
- Empezar a alquilar en Airbnb y pedir permiso después. Desde abril de 2025, la aprobación es previa.
- Creer que la junta puede cerrar un turístico con licencia antigua. Hay derechos adquiridos.
- Aplicar el 3/5 a cualquier alquiler. Solo vale para el turístico.
- Aprobar un recargo del 30 %. El máximo legal es el 20 %.
- Prohibir sin inscribir los estatutos. No perjudica a terceros.
Si esta guía te ha servido, sigue con esta: ¿Qué puede hacer el casero y qué no en un alquiler?
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin efectos retroactivos para quien ya tenía licencia.
¿Necesito permiso de la comunidad para alquilar en Airbnb?
Sí, desde el 3 de abril de 2025: la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad por tres quintos antes de iniciar la actividad turística.
¿Cuánto puede subir la comunidad la cuota a un piso turístico?
Hasta un 20 %, con el voto de tres quintas partes de propietarios y cuotas y sin efectos retroactivos.
¿Puede la comunidad prohibir alquilar por meses?
No por la vía del alquiler turístico. Un alquiler de temporada o de larga duración solo puede vetarse si los estatutos lo prohíben de forma expresa y clara.
¿Los huéspedes tienen que cumplir las normas de convivencia del edificio?
Los ocupantes están sujetos a las prohibiciones de actividades del artículo 7.2. La comunidad puede establecer normas interiores sobre convivencia y uso de elementos comunes dentro de los límites de la ley y los estatutos; no puede inventar restricciones ilimitadas.
¿Conviene revisar los estatutos antes de comprar un piso para alquiler turístico?
Sí, como precaución práctica: pueden contener límites de uso y su inscripción importa frente a terceros. Revisarlos no sustituye la aprobación comunitaria previa cuando corresponda ni las exigencias administrativas de la actividad.
¿Es lo mismo el registro turístico que el antiguo número de registro único estatal?
No. El Tribunal Supremo anuló el procedimiento estatal para obtener ese número, mientras que la Generalitat Valenciana mantiene su registro turístico y exige que su número aparezca en la publicidad de viviendas de uso turístico.
La fecha clave: 3 de abril de 2025
Antes de esa fecha, licencia y derechos adquiridos; después, aprobación previa por tres quintos. Si vas a votar en tu junta, comprueba qué tipo de alquiler se trata y si los estatutos están inscritos.
