La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 cambió el equilibrio entre propietarios que alquilan por días y vecinos. Esta guía reúne los nueve casos que hemos revisado, con lo que dice la ley en cada uno.

En esta guía: – La reforma de abril de 2025 – Tabla: qué puede hacer la comunidad – Autorizar, prohibir y cobrar más – Lo que la comunidad no puede hacer – Licencia y registro – Errores más comunes – Preguntas frecuentes

La reforma de abril de 2025

Desde el 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, quien quiera iniciar la actividad turística del artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintos de propietarios y cuotas. Quien ya alquilaba con licencia antes de esa fecha conserva sus derechos adquiridos.

Esta guía forma parte de la información sobre qué puede prohibir la comunidad de vecinos. El texto de la ley está en el BOE, Ley de Propiedad Horizontal.

Tabla: qué puede hacer la comunidad

Autorizar, prohibir y cobrar más

Las tres decisiones grandes van por la misma mayoría: tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, sumen tres quintas partes de las cuotas. Con ella la junta puede autorizar un alquiler turístico nuevo, prohibirlo o limitarlo, o aprobar un recargo para ese piso. El recargo tiene dos topes: no puede superar el 20 % y nunca tiene efectos retroactivos.

Es una excepción a la regla general: fuera de Cataluña, cambiar los estatutos exige unanimidad de propietarios y cuotas, salvo los supuestos que la ley exceptúa, y el alquiler turístico es el más habitual. En Cataluña, la regla general para modificar estatutos es de cuatro quintos.

Lo que la comunidad no puede hacer

Prohibir hacia atrás. Si tu licencia turística estaba en vigor antes del 3 de abril de 2025, la ley protege tus derechos adquiridos y puedes seguir alquilando hasta que venza.

Vetar cualquier alquiler. El régimen de tres quintos es para el alquiler turístico. Un alquiler de temporada o de larga duración no puede prohibirse así, salvo que los estatutos lo veten de forma expresa y clara.

Prohibir con frases genéricas. Para prohibir una actividad, la cláusula debe estar en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, ser clara y concreta, no contravenir la ley y responder a un interés legítimo. Sin inscripción, los estatutos no perjudican a terceros (artículo 5.3).

Licencia y registro

Además del sí de la comunidad, el alquiler turístico necesita cumplir la normativa de la comunidad autónoma y del municipio, incluido el registro correspondiente. Si la estancia tiene finalidad turística, no se puede dar por hecho que basta con anunciarla. Un ayuntamiento puede denegar la licencia si su normativa territorial convierte la situación de la comunidad en requisito del trámite.

Las obras que suele traer un piso turístico, como un aire acondicionado en fachada, tienen sus propias reglas: las explicamos en la guía de obras en casa y permisos.

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Airbnb, licencias y actividades anteriores

Anunciar un piso en Airbnb no determina por sí solo que sea una vivienda turística. Para las actividades incluidas en la ley, la fecha de inicio y los requisitos previos pueden cambiar la respuesta de la comunidad.

¿Puedes anunciar una vivienda en Airbnb sin pedir permiso a la comunidad? Si la actividad encaja en el artículo 5.e de la LAU y en la normativa turística, desde el 3 de abril de 2025 el artículo 7.3 de la LPH exige aprobación expresa previa. Avisar al presidente, enviar un correo o comunicarlo después no equivale al acuerdo. El canal de comercialización no determina por sí solo la categoría legal. Consulta alquilar por Airbnb sin avisar a la comunidad.

Si el piso ya tenía licencia, hay que reconstruir la cronología. La disposición adicional segunda de la LPH contempla al propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido previamente a la normativa turística. Ambas condiciones cuentan, y la continuidad respeta los plazos y condiciones de esa normativa. Una licencia o un informe urbanístico, por sí solos, no prueban todos esos requisitos. Tampoco una licencia administrativa borra los derechos privados de los demás propietarios. Mira prohibir un piso turístico que ya tenía licencia.

Cuotas, ruidos y actividades en la vivienda

La comunidad puede aprobar un recargo de gastos para la actividad turística dentro del límite legal. Si hay molestias o daños, dispone además de una vía distinta para exigir el cese de conductas prohibidas.

La comunidad sí puede establecer cuotas especiales o aumentar la participación en gastos comunes de una vivienda turística. El artículo 17.12 exige tres quintos del total de propietarios y de cuotas, limita el incremento al 20 % y excluye efectos retroactivos. No autoriza una penalización económica inventada para castigar al vecino. Para calcular qué recargo puede aprobarse y con qué mayoría, consulta subir la cuota a un piso turístico.

Una cosa es limitar el uso turístico mediante acuerdo y otra reaccionar frente a ruidos, daños o actividades prohibidas. El artículo 7.2 permite actuar frente a actividades prohibidas en estatutos, dañosas para la finca, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente puede requerir el cese y, si continúa, la comunidad puede autorizar la acción judicial de cesación, es decir, pedir al juez que ordene detener la actividad. No basta afirmar que un huésped molesta: conviene conservar incidencias y pruebas. Si el problema son conductas molestas y no la licencia turística, revisa prohibir actividades dentro de una vivienda.

Alquileres de temporada y estatutos

La mayoría especial para pisos turísticos no permite prohibir automáticamente los alquileres de temporada o de vivienda habitual. Antes de votar hay que distinguir el uso real del contrato y la modificación estatutaria propuesta.

La comunidad puede prohibir la actividad turística a la que remite el artículo 17.12, con su mayoría especial. Pero no puede aplicar automáticamente esa misma votación a cualquier contrato de pocos días. La naturaleza del uso y la normativa sectorial importan más que una etiqueta comercial. Si estás ante un contrato breve, consulta prohibir el alquiler de un piso por días.

Un alquiler de temporada o de vivienda habitual no se convierte en turístico por la mera duración. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige una causa justificada y acreditable para la temporalidad; llamarlo «de temporada» no basta. La mayoría turística no es un cheque en blanco para prohibir contratos residenciales. Si existe una cláusula estatutaria distinta, hay que examinar su contenido, validez y eficacia. Consulta prohibir alquileres por temporadas o años.

Para modificar el título constitutivo (documento que describe el edificio y sus elementos) o los estatutos, el artículo 17.6 establece la unanimidad cuando no hay una regla especial. La actividad turística tiene una excepción en el artículo 17.12: tres quintos del total de propietarios y cuotas incluso si el acuerdo modifica estatutos. Eso no convierte cualquier reforma estatutaria en un asunto de tres quintos. Amplía en cambiar estatutos sin unanimidad.

Errores más comunes

1. Empezar a alquilar en Airbnb y pedir permiso después. Desde abril de 2025, la aprobación es previa.
2. Creer que la junta puede cerrar un turístico con licencia antigua. Hay derechos adquiridos.
3. Aplicar el 3/5 a cualquier alquiler. Solo vale para el turístico.
4. Aprobar un recargo del 30 %. El máximo legal es el 20 %.
5. Prohibir sin inscribir los estatutos. No perjudica a terceros.

Si esta guía te ha servido, sigue con esta: ¿Qué puede hacer el casero y qué no en un alquiler?

Preguntas frecuentes

La fecha clave: 3 de abril de 2025

Antes de esa fecha, licencia y derechos adquiridos; después, aprobación previa por tres quintos. Si vas a votar en tu junta, comprueba qué tipo de alquiler se trata y si los estatutos están inscritos.

La entrada ¿Qué puede hacer la comunidad de vecinos con los pisos turísticos? se publicó primero en Puedes.info.

Una obra en casa tiene dos permisos posibles y conviene no confundirlos: el de la comunidad de propietarios, que regula la Ley de Propiedad Horizontal, y el del ayuntamiento, que depende de la ordenanza de cada municipio. Esta guía reúne los casos que hemos revisado.

En esta guía: – Dos permisos distintos – Tabla: qué obras necesitan permiso – Dentro de tu piso – La fachada es de todos – Pagar las obras de la comunidad – Licencia municipal – Errores más comunes – Preguntas frecuentes

Dos permisos distintos

La comunidad decide sobre los elementos comunes: fachadas, cubiertas, antenas colectivas e instalaciones hasta la entrada a tu vivienda. El artículo 396 del Código Civil incluye además entre los elementos comunes los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen.

El ayuntamiento decide si la obra necesita licencia, comunicación previa o nada, según su ordenanza. Los dos permisos son independientes: tener uno no te da el otro.

Esta guía forma parte de la información sobre qué puede prohibir la comunidad de vecinos. La ley está en el BOE, Ley de Propiedad Horizontal.

Tabla: qué obras necesitan permiso

Dentro de tu piso

La comunidad no tiene que aprobar cualquier reforma interior. Puedes modificar los elementos de uso exclusivo de tu vivienda si no afectas a la seguridad, la estructura general o el exterior del edificio ni perjudicas a otro propietario. Lo que sí es obligatorio siempre es comunicar previamente la obra a quien represente a la comunidad. Las ventanas siguen la misma lógica, con un matiz: si cambian la imagen exterior, entran en terreno común.

La fachada es de todos

Por eso un toldo fijo en un piso necesita el acuerdo de la junta por tres quintos de propietarios y cuotas, y cerrar una terraza con cristales exige esa misma aprobación previa además de la autorización administrativa. Una antena parabólica fijada en la fachada puede tener que retirarse; si está en un espacio privativo, como una terraza cerrada, sin tocar fachada ni cubierta, la situación cambia.

Pagar las obras de la comunidad

Todo propietario debe contribuir según su cuota a las obras de conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad. Solo hay una salida: que la obra sea una mejora o innovación no exigida por la ley y que hayas votado en contra en la junta, con los requisitos que fija la Ley de Propiedad Horizontal.

Licencia municipal

Cada ayuntamiento tiene su ordenanza. Como ejemplo, en Valencia una reforma habitual de baño no necesita licencia de obra mayor, pero sí una comunicación previa antes de empezar, y la ordenanza de obras prohíbe instalar el aire acondicionado sobre las fachadas exteriores salvo excepciones del planeamiento. En otros municipios, consulta la ordenanza local antes de empezar. Si la obra es para un piso turístico, mira también la guía de pisos turísticos y comunidad.

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Antenas y aire acondicionado

La instalación de equipos en fachada exige separar los derechos comunitarios de las condiciones técnicas y urbanísticas. Las reglas aplicables a una antena no se trasladan automáticamente a un aparato de aire acondicionado.

La norma citada no establece una potestad general de retirada por mera preferencia estética. Existe, sin embargo, una situación regulada: cuando se instala una infraestructura común que recibe los mismos servicios y se comprueba su funcionamiento, deben retirarse los elementos individuales sustituidos.

El Real Decreto-ley 1/1998 sobre infraestructuras de telecomunicación también protege la continuidad del servicio durante la sustitución. Comprueba los artículos 7 y 8 del Real Decreto-ley 1/1998 Más información en cuándo pueden obligarte a quitar una antena parabólica.

Para colocar la unidad exterior del aire acondicionado en la fachada de una vivienda de València, la ordenanza acústica remite al planeamiento y no establece por sí sola una prohibición universal en todas las fachadas ni una autorización incondicionada. No basta con trasladar restricciones pensadas para locales comerciales ni con aplicar a toda la ciudad una regla de un ámbito urbanístico particular, siendo necesario comprobar las normas urbanísticas aplicables al edificio.

La ordenanza municipal de licencias de València de 2026 regula procedimientos, pero remite las condiciones técnicas a otras normas. Debes identificar el edificio, la fachada y el planeamiento correspondiente. Consulta instalar aire acondicionado en una fachada de València para separar la cuestión municipal de la comunitaria.

Reformar el baño y pagar obras comunes

Reformar un baño y contribuir a una obra del edificio son cuestiones distintas. La primera depende de los trabajos y el procedimiento municipal; la segunda, de si se trata de conservación necesaria o de una mejora no exigible.

No puede afirmarse que cualquier reforma de baño esté exenta de trámites: el régimen depende de los trabajos y de las condiciones del inmueble. Determinadas reformas pueden tramitarse mediante declaración responsable en lugar de licencia previa si cumplen los requisitos. La ficha municipal de declaración responsable para reformas de vivienda admite ese trámite para obras de mera reforma sin alteración estructural ni afección a elementos catalogados o en trámite de catalogación, debiendo presentarse antes de iniciar las obras.

La misma ficha exige presentar la declaración responsable antes del inicio. Revisa reformar el baño en València sin licencia.

Otra duda habitual aparece cuando la obra no es tuya, sino del edificio: ¿puedes negarte a pagar? El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución a los gastos comunes y aclara que no usar un servicio no exime por sí solo del pago.

Las obras necesarias de conservación del artículo 10.1.a son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta. Para determinadas mejoras no necesarias, el disidente no está obligado cuando su cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, como recoge la publicación actualizada del BOE sobre propiedad horizontal. Esa cifra se refiere a su cuota, no al presupuesto global. Comprueba el umbral de tres mensualidades en la publicación del BOE Consulta cuándo puede un vecino negarse a pagar una obra comunitaria.

Errores más comunes

1. Empezar la reforma sin avisar al administrador. La comunicación previa es obligatoria.
2. Cerrar la terraza porque «es mía». Su exterior es elemento común.
3. Poner el toldo y esperar que nadie diga nada. La junta puede exigir que lo quites.
4. Pensar que con el permiso de la comunidad basta. El ayuntamiento es otro trámite.
5. Negarse a pagar una reparación del tejado. Las obras de conservación las pagan todos.
6. Creer que avisar es pedir permiso. El artículo 7.1 impone comunicación previa para modificaciones privativas permitidas; eso no crea una votación obligatoria para todas ellas.
7. Pensar que la licencia municipal resuelve el conflicto vecinal. El procedimiento urbanístico no decide por sí solo los derechos de propiedad ni los de terceros.
8. Llamar «reparación» a cualquier cambio exterior. Sustituir algo puede mantener su apariencia o alterarla; en ventanas y terrazas esa diferencia importa.
9. Aplicar una ordenanza antigua sin comprobar su vigencia. En València existe una ordenanza de licencias vigente desde el 28 de enero de 2026. Los formularios históricos no bastan para identificar el trámite actual.
10. Suponer que todas las derramas son iguales. La conservación necesaria y las mejoras no necesarias siguen reglas distintas; tampoco basta con decir que no utilizas un servicio.

Si esta guía te ha servido, sigue con esta: ¿Qué puede hacer el casero y qué no en un alquiler?

Preguntas frecuentes

Antes de llamar al albañil

Pregúntate dos cosas: ¿se verá desde fuera o tocará algo común? ¿Qué pide mi ayuntamiento? Si la respuesta a la primera es sí, lleva la obra a la junta; en cualquier caso, avisa al administrador.

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