La Ley de Propiedad Horizontal protege los "derechos adquiridos": si tu licencia turística estaba en vigor antes del 3 de abril de 2025 —fecha de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025—, puedes seguir alquilando hasta que esa licencia caduque, aunque la comunidad haya votado prohibirlo después.
¿Por qué no puede aplicarse la prohibición con carácter retroactivo?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, a través de la Ley Orgánica 1/2025, añadió una Disposición Adicional 2.ª que blinda al propietario que ya ejercía la actividad turística antes de su entrada en vigor: puede "seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos" en su licencia autonómica, según confirma el BOE en una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de enero de 2026.
El matiz que más confusión genera es este: la fecha que cuenta no es la del acuerdo de tu comunidad, sino la de la propia ley estatal. Si tu licencia es anterior al 3 de abril de 2025, da igual que la junta haya votado la prohibición en 2026 — sigues protegido mientras esa licencia siga vigente.
Esa protección convive con el poder real que sí tiene la comunidad: el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal le permite "limitar, condicionar o prohibir" el alquiler turístico con una mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y de cuotas de participación, según recoge el texto consolidado en el BOE. La comunidad puede aprobar la prohibición para el futuro; lo que no puede es borrar lo que ya estaba en marcha.
El Tribunal Supremo, en las sentencias STS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, ha reforzado esta idea al confirmar que "limitar" incluye también "prohibir", y que el acuerdo comunitario opera en un plano distinto de la licencia administrativa: tener licencia autonómica no anula por sí sola una prohibición estatutaria, salvo que se aplique la cláusula de derechos adquiridos, según recoge el BOE en otra resolución de la DGSJFP.
Si te interesa entender otros límites que tiene una comunidad de vecinos sobre lo que puedes o no hacer con tu propia vivienda, tienes más casos parecidos en nuestra guía completa sobre dinero, trabajo y trámites legales.
¿En qué casos SÍ podría afectarte la prohibición?
No todos los propietarios con licencia quedan protegidos por igual. Estos son los factores que cambian la respuesta:
| Situación | ¿Te protege el derecho adquirido? | Por qué |
|---|---|---|
| Licencia obtenida después del acuerdo o después del 3 de abril de 2025 | No | El acuerdo es plenamente eficaz porque no hay actividad previa que proteger. |
| Ejercías la actividad sin licencia antes de esa fecha | No | La protección exige que la actividad estuviera "acogida a la normativa sectorial", es decir, con licencia concedida; sin ella no hay derecho adquirido. |
| Los estatutos ya prohibían el uso turístico antes de que compraras la vivienda o pidieras la licencia | No | No hay nada "adquirido" que proteger: la norma restrictiva ya existía cuando llegaste. |
| Vendes la vivienda a otro propietario | Sin resolver | La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente qué ocurre con el derecho adquirido cuando se transmite la vivienda. La respuesta puede depender de la normativa turística autonómica y de cómo se formalice el cambio de titularidad. Por ejemplo, en la Comunitat Valenciana, el adquirente debe presentar una nueva declaración responsable y cumplir los requisitos vigentes; si el trámite se realiza después del 3 de abril de 2025, puede resultar necesaria la aprobación expresa de la comunidad con la mayoría de tres quintas partes. |
Un caso real resuelto por la DGSJFP ilustra el primer supuesto: se desestimó el recurso de un propietario cuya licencia turística, de abril de 2023, era posterior a unos estatutos prohibitivos de 1991 — la protección de derechos adquiridos solo ampara actividades iniciadas antes de la norma estatutaria o del acuerdo restrictivo, según el BOE.
Si lo que te preocupa es si el Ayuntamiento puede negarte directamente la licencia por los estatutos de tu comunidad, lo explicamos en ¿puede el Ayuntamiento denegar la licencia turística por los estatutos de la comunidad?.
Qué hacer si ya te ha llegado la notificación de la comunidad
- Revisa la fecha exacta en la que se concedió tu licencia turística — es el dato que determina si estás protegido.
- Guarda la documentación que acredite que ya ejercías la actividad antes del 3 de abril de 2025: contratos, facturas, la propia licencia.
- Comprueba si el acuerdo de la comunidad se ha elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad — mientras no lo esté, no es oponible a terceros.
- Consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal antes de responder a la comunidad o de solicitar la renovación de tu licencia.
¿Qué mayoría necesita la comunidad para prohibir los pisos turísticos?
Para votar la prohibición, la comunidad necesita, como ya hemos visto, esa mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y de cuotas de participación. Si se alcanza, el acuerdo vincula a todos los propietarios —también a quien votó en contra o no asistió a la junta—, salvo por la protección de derechos adquiridos ya explicada. Esta misma exigencia de mayoría cualificada es la que genera más dudas cuando, además, uno de los vecinos alquila por plataformas como Airbnb sin que conste licencia formal alguna; si es tu caso, te lo explicamos en este artículo sobre alquilar por Airbnb sin avisar a la comunidad.
¿Qué puede prohibir la comunidad de vecinos en tu piso?
¿Puede el Ayuntamiento denegar la licencia turística por los estatutos de la comunidad?
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio inscribir el acuerdo de prohibición en el Registro de la Propiedad?
Sí. Para que la prohibición sea oponible a terceros y a futuros compradores, el acuerdo de la junta debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, según confirma el BOE en la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre este tipo de acuerdos. Si no se inscribe, no afecta a quien compre la vivienda después.
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos aunque los estatutos originales permitieran cualquier uso?
Sí. El Tribunal Supremo ha confirmado que la comunidad puede limitar o prohibir el uso turístico mediante un acuerdo de junta con mayoría de 3/5, aunque el título constitutivo del edificio no lo prohibiera inicialmente, según recoge el BOE al reseñar esa doctrina en una de sus resoluciones.
¿Afecta la prohibición a los contratos de alquiler turístico que ya estaban en marcha?
No con carácter retroactivo. Los contratos y licencias válidos y registrados antes del acuerdo pueden ejecutarse hasta su finalización, pero no podrás formalizar contratos nuevos de ese tipo una vez que la prohibición sea oponible y tu título habilitante venza, según establece la Disposición Adicional 2.ª de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puede un propietario votar en contra del acuerdo y quedar exento de la prohibición?
No. Si se alcanza la mayoría legal de 3/5, el acuerdo vincula a todos los propietarios, incluidos quienes votaron en contra o no asistieron a la junta. Solo queda al margen quien tenga un derecho adquirido real —licencia anterior al 3 de abril de 2025— y únicamente mientras esa licencia siga vigente.
El detalle que casi nadie tiene en cuenta es que esta protección no convierte la licencia en indefinida ni garantiza automáticamente su renovación. La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal permite continuar la actividad «con las condiciones y plazos» previstos en la normativa turística sectorial; por tanto, si la comunidad autónoma exige renovar periódicamente la licencia o presentar una nueva declaración responsable, tendrás que cumplir ese trámite y los requisitos aplicables en ese momento. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, la inscripción de las viviendas de uso turístico tiene, con carácter general, una validez de cinco años y debe renovarse mediante una nueva declaración responsable.
Por eso, no puede darse una respuesta única para toda España: la continuidad de la actividad cuando venza el título habilitante dependerá de la normativa de la comunidad autónoma, de la situación concreta de la vivienda y de si la renovación se considera una mera continuidad del título anterior o una nueva habilitación sujeta a los requisitos vigentes. Si tu licencia está cerca de caducar, revisa la normativa autonómica aplicable antes de solicitar la renovación y comprueba si la prohibición comunitaria puede afectar a ese trámite.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para tu caso concreto: cada estatuto, cada comunidad autónoma y la fecha exacta de tu licencia pueden cambiar la respuesta.